Ist die Investition in Out of State Mietobjekt das Richtige für Sie?

Zusammenfassung: In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile von Investitionen in Mietobjekte außerhalb des Staates, damit Sie entscheiden können, ob diese Strategie für Sie richtig ist. Dieser Artikel basiert auf Kapitel 3 von Kathy Fettkes Bestseller Retirement Rich with Rentals.

Einleitung

Wenn Sie jemals einem alten Vermieter zugehört oder ein veraltetes Buch über Immobilieninvestitionen gelesen haben, haben Sie wahrscheinlich von der 30-Minuten-Regel gehört. Es besagt, dass Sie niemals eine Immobilie kaufen sollten, die sich mehr als 30 Minuten von Ihrem Zuhause entfernt befindet. Der Grund dafür ist, dass die Investition in Immobilien in der Nähe Ihres Wohnortes es Ihnen ermöglicht, diese regelmäßig zu überprüfen. Sie können vorbeifahren, um sicherzustellen, dass alles noch in gutem Zustand ist. Wenn Reparaturen jemals benötigt werden, und sie werden, können Sie sehr schnell an den Ort gelangen. Zwar gibt es einige solide Logik hinter dieser Ideologie, es hängt absolut davon ab, wo Sie leben. Schließlich sind nicht alle Immobilienmärkte starke Orte, um heute zu investieren, und Investitionen in den falschen Markt zur falschen Zeit können Sie wirklich verletzen.

4 Vorteile von Immobilieninvestitionen außerhalb des Staates

Bei RealWealth helfen wir unseren Mitgliedern (von denen viele auf hochpreisigen Immobilienmärkten wie San Francisco und Los Angeles leben) regelmäßig, außerhalb des Staates zu investieren. Während es einige Nachteile gibt, weit weg von zu Hause zu investieren, überwiegen die Vorteile oft die Nachteile. Dies gilt insbesondere, wenn Sie das richtige lokale Team haben, das Ihnen hilft. Wir werden später in diesem Artikel mehr darüber sprechen, aber im Moment sind hier einige der wichtigsten Vorteile einer Investition in Mietobjekte außerhalb des Staates:

  1. Erschwinglichkeit und Cashflow
  2. Höhere ROI-Chancen
  3. Geringeres Risiko durch Diversifikation
  4. Die Einstellung einer Hausverwaltung ist ohnehin oft die bessere Option

Erschwinglichkeit und Cashflow

Um den doppelten Vorteil einer erschwinglichen Mietwohnung zu nutzen, die gleichzeitig einen positiven Cashflow generiert, müssen Sie zunächst zwei kritische Marktfaktoren verstehen.

Ein erschwinglicher Markt ist einer, in dem der durchschnittliche Hauspreis nicht mehr als das Drei- oder vierfache des Durchschnittseinkommens beträgt. In dieser Art von Markt finden Sie einen großartigen Cashflow, bei dem der durchschnittliche Eigenheimpreis nur doppelt so hoch ist wie das durchschnittliche Einkommen. In nicht erschwinglichen Märkten gibt es jedoch wenig Cashflow und die durchschnittlichen Immobilienpreise liegen oft 10-mal über dem Durchschnittseinkommen. New York City, San Francisco und Los Angeles sind drei Beispiele für nicht erschwingliche Märkte, in denen der Cashflow niedrig ist und die Investition ein hohes Risiko darstellt. Die Möglichkeit, sich von Bereichen mit hohem Risiko zu entfernen, indem Sie in erschwingliche Märkte investieren, die gegen die 30-Minuten-Regel verstoßen, kann zu Möglichkeiten für einen höheren Cashflow führen.

Höhere ROI-Chancen

Wussten Sie, dass viele Staaten Taschen mit Immobiliengold haben, die nur darauf warten, entdeckt und abgebaut zu werden? Diese Taschen erfüllen typischerweise einige kritische Kriterien. Sie befinden sich in einer begehrten Nachbarschaft, in der Nähe von Arbeitsplätzen, haben lokale Annehmlichkeiten und sind in einem guten Schulbezirk. Wenn Sie zum richtigen Zeitpunkt in dieser Art von Bereich einkaufen, können Sie nicht nur von einem höheren Cashflow profitieren, sondern auch mit einem höheren ROI rechnen.

Vor diesem Hintergrund müssen Sie, wenn Sie den höchsten ROI erzielen möchten, in unterbewertete Märkte investieren, die einen Boom bei Bevölkerung und Beschäftigungswachstum erleben. Nehmen wir zum Beispiel Jacksonville, Florida. Das Gebiet hat in den letzten 10 Jahren einen Bevölkerungsboom erlebt (das U-Bahn-Gebiet ist seit 2000 um satte 24,1% gewachsen), um Taschen mit Immobiliengold in mehreren Postleitzahlen zu schaffen. Jetzt, mit dem Ausbau des Panamakanals bringt noch mehr neue Arbeitsplätze in die Häfen der Region Jacksonville. Es ist kein Wunder, dass das zukünftige Beschäftigungswachstum in der Region in den nächsten 39.21-Jahren auf 10% geschätzt wird. Die Moral von der Geschichte ist einfach: Mehr Arbeitsplätze und ein Bevölkerungsboom führen zu höheren Mietpreisen und einem damit verbundenen höheren ROI für den versierten Immobilieninvestor.

Weniger Risiko durch Diversifikation

Die Diversifizierung Ihres Immobilienportfolios senkt das Risiko. Dies scheint eine offensichtliche Ursache / Wirkung zu sein; viel zu viele Menschen halten sich jedoch immer noch an die 30-Minuten-Regel, was bedeutet, dass sie aufgrund mangelnder Standortdiversifikation ein höheres Risiko eingehen. Durch Out-of-State-Mietobjekte können Sie Ihr Portfolio nicht nur diversifizieren, sondern auch überschaubarer und lukrativer gestalten. Ein Immobilienverwalter kann Ihnen bei den letzteren Zielen helfen, indem er die Vor- und Nachteile jedes „Kauf- und Haltebereichs“, in dem Sie möglicherweise ein Mietobjekt kaufen möchten, klar umreißt. Indem Sie die Nuancen jedes „Buy and Hold“ -Marktes verstehen, können Sie effektiv feststellen, ob der Besitz einer Mietwohnung in der Region Ihr Risiko positiv reduziert, Ihr Portfolio diversifiziert, einen höheren ROI generiert und einen guten Cashflow schafft. (Quelle: Forbes)

Die Einstellung eines Immobilienverwalters ist sowieso oft die bessere Option

Die einfache Wahrheit ist, dass Selbstverwaltung ein Vollzeitjob ist, egal ob Sie in der Nähe Ihrer Immobilien oder weit weg wohnen. In diesem Sinne ist die Verwaltung von Immobilien für viele Anleger keine praktikable Lösung – insbesondere für diejenigen, die bereits einen Vollzeitjob haben oder ein passives Renteneinkommen suchen. Diese Denkweise wirft die Frage auf: „Wenn Sie Ihrem lokalen Team bereits vertrauen, ein Mietobjekt im Bundesstaat zu verwalten, warum sollten Sie nicht das gleiche Vertrauen für ein Team außerhalb des Bundesstaates haben?“

Um Ihnen zu helfen, die obige Frage zu beantworten und weiter zu bestimmen, ob Selbstmanagement eine gute Option für Sie ist, sind hier fünf weitere Fragen, die Sie sorgfältig prüfen müssen.

5 Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie sich für die Selbstverwaltung entscheiden

  1. Sind Sie verfügbar und bereit, Ihre Immobilie in Vollzeit zu verwalten? Mit anderen Worten, können Sie die Hausverwaltung als Vollzeitjob übernehmen?
  2. Sind Sie up-to-date über lokale Vermieter Gesetze?
  3. Sind Sie in der Lage, Auftragnehmer zu verwalten und sicherzustellen, dass sie auf hohem Niveau arbeiten?
  4. Sind Sie in der Lage, Ihren Mieterkredit zu führen und Hintergrundprüfungen durchzuführen?
  5. Glauben Sie ehrlich, dass Sie die qualifizierteste Person sind, um Ihre Immobilie zu verwalten?

Wenn Sie eine dieser Fragen mit „Nein“ beantwortet haben, sollten Sie unabhängig von Ihrer Nähe zu Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie die Einstellung eines professionellen Immobilienverwalters in Betracht ziehen.

3 Herausforderungen beim Kauf von Häusern außerhalb des Staates

Wie bei vielen Dingen im Leben gibt es einige Herausforderungen, denen Sie beim Kauf von Häusern außerhalb des Staates gegenüberstehen.

  1. Sie kennen den Markt nicht
  2. Sie kennen die lokalen Gesetze nicht
  3. Entfernung

Sie kennen den Markt nicht

Die erste Herausforderung beim Kauf von Mietobjekten außerhalb des Staates besteht darin, dass Sie den lokalen Markt nicht kennen. Kurz gesagt, Sie kennen nicht die besten Viertel (oder die idealen Straßen in diesen Vierteln). Sie kennen auch nicht die wirtschaftlichen Trends, wie sich die Bevölkerung verändert hat (aus demografischer und numerischer Sicht) oder die lokale Politik, die die weitere Entwicklung beeinflussen könnte. Einfach ausgedrückt, wenn Sie nicht auf den Bürgersteig schlagen, haben Sie kein genaues Verständnis für den lokalen Markt.

Sie kennen die lokalen Gesetze nicht

Die zweite Herausforderung betrifft lokale Gesetze. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, sind Sie wahrscheinlich mit den rechtlichen Verfahren vertraut, die mit dem Kauf oder der Verwaltung eines Mietobjekts in Ihrem Heimatstaat verbunden sind. Die Immobilienvorschriften variieren jedoch von Landkreis zu Landkreis und von Bundesstaat zu Bundesstaat. Die gute Nachricht ist, dass ein lokaler Immobilienverwalter die Besonderheiten der lokalen Gesetze kennt, so dass Sie sich nicht ständig darum kümmern müssen, auf dem neuesten Stand zu bleiben oder die Zeit damit zu verbringen, zahlreiche Regierungsstandorte, rechtliche Unterlagen und lokale Mietergesetze zu recherchieren.

Entfernung

Die dritte Herausforderung ist die Entfernung. Wenn Sie sich für den Kauf eines Mietobjekts außerhalb des Staates entscheiden und sich selbst verwalten möchten, müssen Sie die Zeit und das Geld beiseite legen, die für die regelmäßige Überprüfung Ihrer Immobilie erforderlich sind. Darüber hinaus müssen Sie die Unterkunft mindestens einmal besuchen, bevor Sie die gepunktete Linie unterschreiben. Noch einmal, Ein lokaler Immobilienverwalter kann Ihnen Zeit und Geld sparen, indem Er mehrere Immobilienbesuche zu verschiedenen Zeiten und an verschiedenen Tagen vor Ihrer Ankunft durchführt. Auf diese Weise kann der Hausverwalter Ihnen ein besseres Bild davon geben, wie das Leben im Haus aussieht und ob es für Mieter attraktiv ist.

Glücklicherweise können die oben genannten Herausforderungen mit Hilfe eines vertrauenswürdigen lokalen Teams bewältigt werden. Ihr vertrauenswürdiger Immobilienberater hilft Ihnen auch dabei, die folgenden fünf Faktoren zu berücksichtigen.

So kaufen Sie ein Haus außerhalb des Staates: 5 Dinge, die Sie bei der Auswahl einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie beachten sollten

Es gibt zwar keine goldene Regel für die Auswahl einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie außerhalb des Staates, es gibt jedoch fünf Faktoren, die immer berücksichtigt werden sollten.

1 – Liegt es in der Nähe einer Großstadt?

Großstädte haben viel zu bieten. Sie haben Jobvielfalt, bequemes Einkaufen, tolles Nachtleben, und Kultur. Tatsächlich bieten Städte mit mehr als einer Million Einwohnern auch einen großen Pool an potenziellen Mietern für Ihr neues Mietobjekt. Darüber hinaus mieten schätzungsweise 40 Prozent der Bevölkerung, was bedeutet, dass Sie in einer Stadt mit einer Million Einwohnern Zugang zu 400.000 potenziellen Mietern haben. Als zusätzlichen Bonus, Große Städte bedeuten oft große Vororte; und wie wir alle wissen, Die Vororte ziehen einen ganz anderen Sektor potenzieller Mieter an. Denken Sie daran, dass die Menschen gerne mit dem Auto in eine große Stadt fahren und nicht länger als 30 Minuten zu ihrem Arbeitsplatz pendeln möchten. Mit anderen Worten, kaufen Sie nicht zu weit weg von der Großstadt … glücklicherweise kann Ihr Hausverwalter Ihnen helfen, die begehrtesten Stadtteile oder boomenden Vororte auszuwählen.

2 – Ist es in einem guten Markt?

Ein guter Markt wird als „erschwinglich“ oder „nicht erschwinglich“ definiert.“ Für einen Investor hängt es auch davon ab, ob er sich auf dem Markt eines Käufers oder Verkäufers befindet. Jedes Gebiet im Land hat unterschiedliche durchschnittliche Tage auf dem Markt (DOM). Eine gute Faustregel lautet jedoch: 30 Tage oder weniger sind ein heißer Markt, 3 – 6 Monate sind ein normaler und gesunder Markt. Darüber hinaus wird ein ausgewogener Markt ein 5 – 7-Monats-Angebot zur Verfügung haben, während ein Käufermarkt mehr als ein 7-Monats-Angebot und ein Verkäufermarkt weniger als ein 5-Monats-Angebot hat. Schließlich möchten Sie den Markt für Mietnachfrage überprüfen. Steigen oder sinken die Preise? Stehen Immobilien monatelang leer oder werden sie geschnappt? Ein lokaler Immobilienverwalter kann Ihnen helfen, diese und weitere Fragen zu beantworten, wenn Sie die Gesundheit des lokalen Immobilienmarktes bestimmen.

3 – Ist es in einem boomenden Markt?

Wie der Name schon sagt, tritt ein boomender Markt auf, wenn die Preise schnell steigen. Generell sollten Sie versuchen, Investitionen in boomende Märkte aufgrund ihrer Unvorhersehbarkeit und Instabilität zu vermeiden. Wenn Sie an einer Investition mit hohem Risiko (aber möglicherweise hohem ROI) interessiert sind, sollten Sie einen boomenden Markt in Betracht ziehen, wenn Sie früh einsteigen und rechtzeitig aussteigen möchten. Die letztere Strategie kann am besten auf Urlaubs- und Ruhestandsbereiche angewendet werden, in denen die Beschäftigung keine Rolle spielt, die Wünschbarkeit jedoch. Wieder einmal kann Ihnen ein lokaler Immobilienmakler dabei helfen, festzustellen, ob der boomende Markt eine Blase ist, die kurz vor dem Platzen steht, oder ob Sie genau zum richtigen Zeitpunkt einspringen können, um Gewinne zu erzielen.

4 – Hat das Gebiet einen niedrigen mittleren oder durchschnittlichen Hauspreis?

Ein mittlerer Hauspreis repräsentiert die Mitte der Straße, während ein durchschnittlicher Hauspreis berechnet wird, indem die Preise der verkauften Häuser addiert und durch die Anzahl der verkauften Häuser dividiert werden. Zusammen erzählen Median- und Durchschnittspreise die Geschichte des Marktes. Denken Sie daran, dass ein erschwinglicher Markt einen durchschnittlichen oder mittleren Hauspreis hat, der das 3- oder 4-fache des Durchschnittseinkommens beträgt. Ein nicht erschwinglicher Markt hat durchschnittliche oder mittlere Preise, die 10-mal höher sind als das Durchschnittseinkommen. Idealerweise möchten Sie aus staatlichen Mietobjekten kaufen, die sich in erschwinglichen Märkten befinden, damit Sie Ihren Cashflow und den erwarteten ROI steigern können.

5 – Wie streng sind die lokalen Vermietergesetze?

In den meisten Fällen haben hochpreisige Märkte liberale Mietergesetze. Zum Beispiel haben sowohl San Francisco als auch New York Mietkontrollgesetze, die dem Mieter zugute kommen, sich aber negativ auf den Vermieter auswirken. In diesen Bereichen sollen viele Gesetze die Mieter schützen, da die Lebenshaltungskosten weiter steigen. Dies ist zwar großartig für den Mieter, kann sich jedoch negativ auf Gewinne und Investitionsmöglichkeiten für Vermieter auswirken. Vor diesem Hintergrund besteht eine Strategie mit geringerem Risiko darin, in Mietobjekte zu investieren, die sich in vermieterfreundlichen Gebieten befinden. Während niemand über die Räumung eines Mieters nachdenken möchte, müssen Sie über den Schutz Ihrer Investition nachdenken. Der erste Schritt zum Schutz Ihrer Investition ist der Kauf einer Mietwohnung in der richtigen Gegend.

Fazit: Investition in Mietobjekte außerhalb des Staates

Die Moral der Geschichte ist einfach: Mit Hilfe eines vertrauenswürdigen lokalen Teams können Sie Ihr Portfolio erfolgreich diversifizieren, indem Sie in Mietobjekte außerhalb des Staates investieren. Um die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen, müssen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, da sie für Ihr finanzielles Wohlergehen gelten. Zwar gibt es Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Kauf eines Out-of-State-Mietobjekts, aber die Vorteile überwiegen in der Regel diese Risiken. Mit Hilfe eines vertrauenswürdigen lokalen Immobilienverwalters können Sie eine erschwingliche Investition tätigen, die höhere ROI-Chancen, geringere Risiken und einen höheren Cashflow bietet.

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