Investir dans des biens Locatifs hors de l’État vous convient-il?

Résumé: Dans cet article, vous découvrirez les avantages et les inconvénients d’investir dans des biens locatifs hors de l’État afin que vous puissiez décider si cette stratégie vous convient. Cet article est basé sur le chapitre 3 du livre à succès de Kathy Fettke, Retiree Rich with Rentals.

Introduction

Si vous avez déjà écouté un ancien propriétaire ou lu un livre désuet sur l’investissement immobilier, vous avez probablement entendu parler de la règle des 30 minutes. Il stipule que vous ne devriez jamais acheter une propriété située à plus de 30 minutes de votre domicile. Le raisonnement en est que l’investissement dans des propriétés près de chez vous vous permet de les vérifier régulièrement. Vous pouvez passer pour vous assurer que tout est toujours en bon état. Si des réparations sont nécessaires, et elles le seront, vous pouvez vous rendre sur place très rapidement. Bien qu’il y ait une logique solide derrière cette idéologie, cela dépend absolument de l’endroit où vous vivez. Après tout, tous les marchés immobiliers ne sont pas des endroits solides pour investir aujourd’hui, et investir dans le mauvais marché au mauvais moment peut vraiment vous nuire.

4 Avantages de l’investissement immobilier hors de l’État

Chez Real Wealth, nous aidons régulièrement nos membres (dont beaucoup vivent sur des marchés immobiliers à prix élevés comme San Francisco et Los Angeles) à investir hors de l’État. Bien qu’il y ait certains inconvénients à investir loin de chez soi, les avantages l’emportent souvent sur les inconvénients. Cela est particulièrement vrai si vous avez la bonne équipe locale en place pour vous aider. Nous en parlerons plus loin dans l’article, mais pour l’instant, voici quelques avantages clés de l’investissement dans des biens locatifs hors de l’État:

  1. Abordabilité et Flux de trésorerie
  2. Opportunités de retour sur investissement plus élevées
  3. Moins de risques Grâce à la Diversification
  4. L’embauche d’un gestionnaire immobilier est Souvent une Meilleure Option De toute Façon

Abordabilité et Flux de trésorerie

Afin de profiter du double avantage d’un bien locatif abordable qui génère simultanément un flux de trésorerie positif, vous devez d’abord comprendre deux facteurs critiques du marché.

Un marché abordable est celui où le prix moyen d’une maison ne dépasse pas trois ou quatre fois le revenu moyen. Dans ce type de marché, vous pouvez trouver d’excellents flux de trésorerie où le prix moyen d’une maison n’est que le double du revenu moyen. Cependant, sur les marchés non abordables, il y a peu de flux de trésorerie et les prix moyens des maisons sont souvent 10 fois plus élevés que le revenu moyen. New York, San Francisco et Los Angeles sont trois exemples de marchés non abordables où les flux de trésorerie sont faibles et où l’investissement présente un risque élevé. Pouvoir s’éloigner des zones à risque élevé en investissant dans des marchés abordables qui enfreignent la règle des 30 minutes peut entraîner des opportunités de flux de trésorerie plus élevés.

Opportunités de ROI plus élevées

Saviez-vous que de nombreux États ont des poches d’or immobilier qui n’attendent que d’être découvertes et exploitées? Ces poches répondent généralement à quelques critères critiques. Ils sont dans un quartier souhaitable, près des emplois, ont des commodités locales et se trouvent dans un bon district scolaire. Si vous achetez dans ce type de zone au bon moment, vous pouvez non seulement bénéficier d’un flux de trésorerie plus élevé, mais vous pouvez également vous attendre à recevoir un retour sur investissement plus élevé.

Dans cet esprit, si vous souhaitez obtenir le retour sur investissement le plus élevé, vous devrez investir dans des marchés sous-évalués qui connaissent un boom de la croissance démographique et de l’emploi. Prenez par exemple Jacksonville, en Floride. La région a connu un boom démographique au cours des 10 dernières années (la région métropolitaine a augmenté de 24,1% depuis 2000) pour créer des poches d’or immobilier dans plusieurs codes postaux. Maintenant, avec l’expansion du canal de Panama, il y a encore plus de nouveaux emplois dans les ports de la région de Jacksonville. Il n’est pas étonnant que la croissance future de l’emploi soit de 39,21% dans la région au cours des 10 prochaines années. La morale de l’histoire est simple, plus d’emplois plus un boom démographique, équivaut à des prix de location plus élevés et à un retour sur investissement plus élevé pour l’investisseur immobilier averti.

Moins De Risque Grâce À La Diversification

La diversification de votre portefeuille immobilier réduit le risque. Cela peut sembler une cause / effet évidente; cependant, beaucoup trop de gens adhèrent encore à la règle des 30 minutes, ce qui signifie qu’ils créent un risque plus élevé en raison d’un manque de diversification de l’emplacement. Grâce à des propriétés locatives hors de l’État, vous pouvez non seulement diversifier votre portefeuille, mais vous pouvez également le rendre plus gérable et plus lucratif. Un gestionnaire immobilier peut vous aider à atteindre ces derniers objectifs en décrivant clairement les avantages et les inconvénients de chaque zone « acheter et conserver » où vous voudrez peut-être acheter un bien locatif. En comprenant les nuances de chaque marché « buy and hold », vous pouvez déterminer efficacement si la possession d’un bien locatif dans la région réduira positivement votre risque, diversifiera votre portefeuille, générera un retour sur investissement plus élevé et créera un bon flux de trésorerie. (Source: Forbes)

L’embauche d’un gestionnaire immobilier est souvent une Meilleure option De toute Façon

La vérité est que, que vous viviez près de vos propriétés ou loin, l’autogestion est un emploi à temps plein. Dans cette optique, la gestion de propriétés immobilières n’est pas une solution viable pour de nombreux investisseurs – en particulier ceux qui ont déjà un emploi à temps plein ou ceux qui recherchent un revenu de retraite passif. Cette ligne de pensée pose la question suivante: « si vous faites déjà confiance à votre équipe locale pour gérer une propriété locative dans l’État, pourquoi n’auriez-vous pas la même confiance pour une équipe hors État? »

Pour vous aider à répondre à la question ci-dessus et à déterminer si l’autogestion est une bonne option pour vous, voici cinq autres questions que vous devez examiner attentivement.

5 Questions À Vous Poser Avant De Choisir De Vous Autogérer

  1. Êtes-vous disponible et disposé à gérer votre propriété à temps plein? En d’autres termes, pouvez-vous assumer la gestion immobilière comme travail à temps plein?
  2. Êtes-vous au courant des lois locales sur les propriétaires?
  3. Êtes-vous en mesure de gérer les entrepreneurs et de vous assurer qu’ils effectuent un travail de haut niveau?
  4. Êtes-vous en mesure d’exécuter le crédit de vos locataires et d’effectuer des vérifications des antécédents?
  5. Croyez-vous honnêtement que vous êtes la personne la plus qualifiée pour gérer votre propriété?

Si vous avez répondu « non » à l’une de ces questions, vous devriez fortement envisager d’embaucher un gestionnaire immobilier professionnel, quelle que soit votre proximité avec votre immeuble de placement.

3 Défis de l’achat de maisons Hors de l’État

Comme pour beaucoup de choses dans la vie, il y a quelques défis auxquels vous devrez faire face lorsque vous achetez des maisons hors de l’État.

  1. Vous Ne connaissez pas le Marché
  2. Vous Ne Connaissez pas les Lois locales
  3. Distance

Vous Ne Connaissez pas le Marché

Le premier défi dans l’achat de biens locatifs hors de l’État est que vous ne connaissez pas le marché local. En bref, vous ne connaissez pas les meilleurs quartiers (ou les rues idéales dans ces quartiers). Vous ne connaissez pas non plus les tendances économiques, comment la population a changé (du point de vue démographique et des chiffres), ou la politique locale qui pourrait influencer le développement ultérieur. Autrement dit, à moins de battre le pavé, vous n’avez pas une compréhension intime du marché local.

Vous ne connaissez pas les lois locales

Le deuxième défi concerne les lois locales. Si vous êtes propriétaire, vous connaissez probablement les procédures juridiques liées à l’achat ou à la gestion d’un bien locatif dans votre état d’origine. Cependant, les réglementations immobilières varient d’un comté à l’autre et d’un État à l’autre. La bonne nouvelle est qu’un gestionnaire immobilier local connaîtra les tenants et les aboutissants des lois locales, de sorte que vous n’ayez pas à vous soucier constamment de rester à jour ou de passer du temps à rechercher de nombreuses quantités de sites gouvernementaux, de documents juridiques et de lois locales sur les locataires.

Distance

Le troisième défi est celui de la distance. Si vous choisissez d’acheter une propriété locative hors de l’État et que vous souhaitez vous autogérer, vous devrez mettre de côté le temps et l’argent nécessaires pour vérifier régulièrement votre propriété. De plus, vous devrez visiter la propriété au moins une fois avant de signer sur la ligne pointillée. Encore une fois, un gestionnaire immobilier local peut vous faire économiser du temps et de l’argent en effectuant plusieurs visites de propriété à différents moments et à différents jours avant votre arrivée. De cette façon, le gestionnaire immobilier peut vous donner une meilleure image de ce à quoi ressemble la vie dans la maison et inévitablement si elle sera attrayante pour les locataires.

Heureusement, avec l’aide d’une équipe locale de confiance, les défis ci-dessus peuvent être surmontés. Votre conseiller immobilier de confiance vous aidera également à prendre en compte les cinq facteurs suivants.

Comment Acheter une Maison Hors de l’État: 5 Choses à Considérer Lors du choix d’un immeuble de placement

Bien qu’il n’y ait pas de règle d’or pour choisir un immeuble de placement hors de l’État, cinq facteurs doivent toujours être pris en compte.

1 – Est-il situé près d’une grande ville?

Les grandes villes ont beaucoup à offrir. Ils ont une diversification de l’emploi, des achats pratiques, une vie nocturne animée et une culture. En fait, les villes de plus d’un million d’habitants offrent également un large bassin de locataires potentiels pour votre nouvel immeuble locatif. De plus, on estime que 40% de la population loue, ce qui signifie que dans une ville d’un million d’habitants, vous aurez accès à 400 000 locataires potentiels. En prime, les grandes villes signifient souvent de grandes banlieues; et comme nous le savons tous, les banlieues attirent un tout autre secteur de locataires potentiels. Gardez à l’esprit que les gens aiment vivre à distance de conduite d’une grande ville et ne veulent pas faire plus de 30 minutes de trajet pour se rendre à leur travail. En d’autres termes, n’achetez pas trop loin de la grande ville fortunately heureusement, votre gestionnaire immobilier peut vous aider à sélectionner les quartiers les plus désirables de la ville ou les banlieues en plein essor.

2 – Est-ce dans un bon marché?

Un bon marché est défini comme étant  » abordable » ou  » non abordable. »Pour un investisseur, il est également défini par le fait qu’il se trouve sur le marché d’un acheteur ou d’un vendeur. Chaque région du pays aura un jour moyen de marché différent (DOM). Cependant, une bonne règle empirique est la suivante: 30 jours ou moins est un marché chaud, 3 à 6 mois est un marché normal et sain. De plus, un marché équilibré aura une offre de 5 à 7 mois disponible, tandis que le marché d’un acheteur a plus d’une offre de 7 mois et le marché d’un vendeur a moins de 5 mois. Enfin, vous voudrez vérifier le marché pour la demande de location. Les prix augmentent-ils ou diminuent-ils? Les propriétés sont-elles vacantes pendant des mois ou sont-elles arrachées? Un gestionnaire immobilier local peut vous aider à répondre à ces questions et plus encore lorsque vous déterminez la santé du marché immobilier local.

3 – Est-ce dans un marché en plein essor ?

Comme son nom l’indique, un marché en plein essor se produit lorsque les prix augmentent rapidement. D’une manière générale, vous devriez essayer d’éviter d’investir dans des marchés en plein essor en raison de leur imprévisibilité et de leur instabilité. Dans cet esprit, si vous êtes intéressé par un investissement à haut risque (mais peut-être un retour sur investissement élevé), vous pourriez envisager un marché en plein essor si vous prévoyez d’entrer tôt et de sortir à temps. Cette dernière stratégie peut être mieux appliquée aux zones de vacances et de retraite, où l’emploi ne joue pas un rôle, mais l’opportunité le fait. Encore une fois, un agent immobilier local sera en mesure de vous aider à déterminer si le marché en plein essor est une bulle qui est sur le point d’éclater, ou si vous pouvez vous lancer au bon moment pour réaliser un profit.

4 – Le prix médian ou moyen d’une maison dans la région est-il faible?

Un prix médian d’une maison représente le milieu de la route, tandis qu’un prix moyen d’une maison est calculé en additionnant les prix des maisons vendues et en divisant par le nombre de maisons qui ont été vendues. Ensemble, les prix médians et moyens des maisons racontent l’histoire du marché. N’oubliez pas qu’un marché abordable aura un prix moyen ou médian de la maison qui est 3 ou 4 fois le revenu moyen. Un marché non abordable aura des prix moyens ou médians 10 fois plus élevés que le revenu moyen. Idéalement, vous souhaitez acheter des propriétés locatives hors de l’État situées sur des marchés abordables afin d’augmenter votre flux de trésorerie et votre retour sur investissement anticipé.

5 – Dans quelle mesure les lois locales sur les propriétaires sont-elles strictes?

Dans la plupart des cas, les marchés à prix élevés ont tendance à avoir des lois libérales sur les locataires. Par exemple, San Francisco et New York ont des lois sur le contrôle des loyers qui profitent au locataire, mais qui ont un impact négatif sur le propriétaire. Dans ces types de zones, de nombreuses lois sont conçues pour protéger les locataires alors que le coût de la vie continue d’augmenter. Bien que cela soit idéal pour le locataire, cela peut avoir un impact négatif sur les bénéfices et les opportunités d’investissement pour les propriétaires. Dans cet esprit, une stratégie à moindre risque consiste à investir dans des propriétés locatives situées dans des zones favorables aux propriétaires. Bien que personne ne veuille penser à expulser un locataire, vous devez penser à protéger votre investissement. La première étape pour protéger votre investissement consiste à acheter un bien locatif dans la bonne zone.

Conclusion: Investir Dans des biens locatifs hors État

La morale de l’histoire est simple, avec l’aide d’une équipe locale de confiance, vous pouvez diversifier avec succès votre portefeuille en investissant dans des biens locatifs hors État. Pour faire les bons choix de placement, vous devrez peser soigneusement les avantages et les inconvénients qui s’appliquent à votre bien-être financier. Bien qu’il existe des défis associés à l’achat d’un bien locatif hors de l’État, les avantages ont tendance à l’emporter sur ces risques. Avec l’aide d’un gestionnaire immobilier local de confiance, vous pouvez réaliser un investissement abordable hors de l’État qui offre des opportunités de retour sur investissement plus élevées, des risques moindres et un flux de trésorerie accru.

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