あなたのための州の賃貸不動産の権利のうちに投資していますか?

概要:この記事では、この戦略があなたのために右であるかどうかを決定することができますので、州の賃貸不動産のうちに投資の長所と短所につ この記事はキャシー Fettkeのベストセラーの本の第3章に基づいている、使用料との豊富な引退する。

はじめに

昔の家主の話を聞いたり、不動産投資に関する古い本を読んだりしたことがあれば、おそらく30分のルールを聞いたことがあります。 それは決してあなたの家から30分以上ある特性を買うべきではないことを示す。 このための推論は、あなたが住んでいる場所の近くのプロパティに投資することは、定期的にそれらをチェックすることがで あなたはすべてがまだ良い形であることを確認するために運転することができます。 修理が必要な場合は、非常に迅速にその場所に行くことができます。 このイデオロギーの背後にはいくつかの健全な論理がありますが、それは絶対にあなたが住んでいる場所に依存します。 結局のところ、すべての不動産市場は今日投資する強い場所であり、間違った時に間違った市場に投資することは本当にあなたを傷つけることがで

州外不動産投資の4つの利点

RealWealthでは、メンバー(多くはサンフランシスコやロサンゼルスのような高価格の不動産市場に住んでいる)が州外に投資する 自宅から遠くに投資のいくつかの欠点がありますが、利点は、多くの場合、欠点を上回ります。 あなたがあなたを助けるために適切なローカルチームを持っている場合、これは特に当てはまります。 私達は記事の後半でそれについての詳細を話すが、今のところここに州の賃貸物件からの投資の少数の主な利点はある:

  1. 手頃な価格とキャッシュフロー
  2. 高いROI機会
  3. 多様化によるリスクが少ない
  4. 不動産管理を雇うことは、とにかく良い選択肢です

手頃な価格とキャッ

手頃な価格の市場とは、平均的な住宅価格が平均所得の三倍または四倍以下である市場のことです。 市場のこのタイプでは、平均住宅価格は二重の平均収入だけである偉大なキャッシュフローを見つけることができます。 しかし、非手頃な価格の市場では少しキャッシュフローがあり、平均住宅価格は、多くの場合、平均所得よりも10倍以上です。 ニューヨーク市、サンフランシスコ、ロサンゼルスは、キャッシュフローが低く、投資がリスクが高い非手頃な価格の市場の三つの例です。 30分のルールを破る手頃な価格の市場に投資することにより、高リスク領域から離れて移動することができることは、より高いキャッシュフローの機会

より高いROIの機会

多くの州に発見され、採鉱されるのを待っている不動産金のポケットがあることを知っていましたか? これらのポケットは、通常、いくつかの重要な基準を満たしています。 彼らは望ましい近所にあり、仕事の近くにあり、地元の設備を持っており、良い学区内にあります。 適切なタイミングでこのタイプの区域で購入すれば、より高い現金流動からしか寄与できないがまたより高いROIを受け取ると期待できる。

このことを念頭に置いて、最高のROIを達成したい場合は、人口と雇用の増加のブームを経験している過小評価された市場に投資する必要があります。 たとえば、ジャクソンビル、フロリダ州を取る。 この地域は、過去10年間で人口ブームを経験しています(メトロエリアは、複数の郵便番号で不動産の金のポケットを作成するために、なんと24.1%2000年以来、成長しています)。 今、パナマ運河の拡大に伴い、ジャクソンビル地域のポートにさらに多くの新しい仕事をbriningされています。 将来の雇用の伸びが今後10年間でこの地域で39.21%になると予測されているのは不思議ではありません。 物語の道徳は人口ブームと簡単、より多くの仕事であり、精通した不動産投資家のためのより高い賃貸価格そしてそれに続くより高いROIに一致する。

多様化によるリスクの低減

不動産ポートフォリオの多様化によりリスクが低下します。 これは明らかな原因/結果のように見えるかもしれません; しかし、あまりにも多くの人々はまだ彼らが原因で場所の多様化の欠如に高いリスクを作成していることを意味し、30分のルールに準拠しています。 州の賃貸物件のうちを通じて、あなただけのあなたのポートフォリオを多様化することはできませんが、あなたはまた、それがより管理しやすく、有利 プロパティマネージャーは、明らかに各”購入し、保持”エリアの長所と短所を概説することにより、後者の目標のお手伝いをすることができます。 各”買い、握る”市場のニュアンスの理解によって、区域の賃貸特性を所有することが肯定的にあなたの危険を減らし、あなたの有価証券を多様化し、よ (出典:フォーブス)

とにかくプロパティマネージャーを雇うことは、多くの場合、より良い選択肢です

プレーンで単純な真実は、あなたがあなたの財産の近くに住んでいても遠くに住んでいるかどうかにかかわらず、自己管理はフルタイムの仕事であるということです。 この静脈では、不動産のプロパティを管理することは、多くの投資家のための実行可能な解決策ではありません–すでにフルタイムの仕事や受動的な退職所得をお探しの方を持っている特に人。 考えることのこのラインは質問を頼む、”州の賃貸特性の管理するために既にあなたのローカルチームを信頼すればなぜ州のチームのための同じ信頼を有”

上記の質問に答え、自己管理があなたにとって良い選択肢であるかどうかをさらに判断するために、ここでは慎重に検討する必要がある他の五つの質問

自己管理を選択する前に自問する5つの質問

  1. あなたはフルタイムであなたの財産を管理することができ、喜んでいますか? 他の言葉では、あなたのフルタイムの仕事としてプロパティ管理を取ることができますか?
  2. あなたは地元の家主の法律に最新ですか?
  3. あなたは請負業者を管理し、彼らが高レベルの仕事をしていることを確認することができますか?
  4. あなたの借用者の信用を動かし、素性調査を行うことができるか。
  5. あなたは正直にあなたがあなたの財産を管理するための最も資格のある人であると信じていますか?

これらの質問のいずれかに”いいえ”と答えた場合は、投資不動産への近接性に関係なく、プロの不動産マネージャーを雇うことを強く検討する必要があ

3州外で住宅を購入する際の課題

生活の中で多くのものと同様に、州外で住宅を購入するときに直面するいくつかの課題があります。

  1. あなたは市場を知らない
  2. あなたは地元の法律を知らない
  3. 距離

あなたは市場を知らない

州外の賃貸物件を購入する際の最初の課題は、あなたが地元の市場を知らないということです。 要するに、あなたは最高の地域(またはそれらの地域内の理想的な通り)を知りません。 また、経済動向、人口がどのように変化したか(人口統計と数字の観点から)、またはさらなる発展に影響を与える可能性のある地方政治も知りません。 あなたが舗装を叩いていない限り、簡単に言えば、あなたは地元の市場の親密な理解を持っていません。

あなたは現地の法律を知らない

第二の課題は、現地の法律が関与しています。 あなたが住宅所有者であれば、あなたはおそらくあなたの家の状態で賃貸物件を購入または管理することに関わる法的手続きに精通しています。 しかし、不動産の規制は、郡から郡と州の状態に異なります。 良いニュースは、あなたが常に最新の滞在について心配したり、政府のサイト、法的書類、および地元のテナントの法律の豊富な量を研究する時間を費や

距離

第三の課題は距離の一つです。 州の賃貸物件を購入し、自己管理したい場合は、定期的にあなたの財産をチェックするために必要な時間とお金を脇に設定する必要があります。 さらに、点線でサインする前に、少なくとも一度は宿泊施設を訪問する必要があります。 もう一度、地元のプロパティマネージャーは、あなたが到着する前に、異なる時間に、異なる日に複数のプロパティの訪問を行うことによって、いくつかの時間とお金を節約することができます。 このように、プロパティマネージャーは、あなたの家の中でどのような生活のように見えるかのより良い画像を与えることができ、必然的にそれが賃借人に魅力的になるかどうか。

幸いにも、信頼できる地元のチームの助けを借りれば、上記の課題を克服することができます。 あなたの信頼できる不動産の顧問はまた次の5つの要因を考慮するのを助ける。

州外の家を購入する方法:投資不動産を選択する際に考慮すべき5つのこと

州外の投資不動産を選択する際に黄金のルールはありませんが、常に考慮すべき5つの要因があります。

1-大都市の近くに位置していますか?

大都市には多くの提供があります。 彼らは仕事の多様化、便利なショッピング、素晴らしいナイトライフ、文化を持っています。 実際には、百万人以上の住民を持つ都市はまた、あなたの新しい賃貸物件のための潜在的なテナントの大規模なプールを提供しています。 さらに、人口賃料の推定40%、つまり100万人の住民の都市では400,000人の潜在的なテナントにアクセスできることを意味します。 加えられたボーナスとして、大きい都市は頻繁に大きい郊外を意味する;そして私達がすべて知っているように、郊外は潜在的な借用者の全く別のセク 人々は大都市への運転距離内に住んでいるのが好きで、仕事への30分の通勤よりも長くなりたくないことに注意してください。 他の言葉では、あまりにも遠く離れて大都市から購入しないでください…幸いにも、あなたのプロパティマネージャーは、あなたが最も望ましい市内の地域や活気づく郊外を選択することができます。

2–それは良い市場にありますか?

良い市場は”手頃な価格”または”非手頃な価格”と定義されています。「投資家にとって、それは買い手市場か売り手市場かによっても定義されます。 国のすべての地域では、市場での平均日数(DOM)が異なります。 但し、よい経験則は次の通りある:30日またはより少しは熱い市場、3である–6か月は正常で、健康な市場である。 さらに、釣り合った市場に5がある–バイヤーの市場に7か月の供給より多くがあり、販売人の市場に5か月の供給よりより少しがある間、利用できる7月の供給。 最後に、あなたはレンタル需要のための市場をチェックしたいと思うでしょう。 価格は増加または減少していますか? 特性は端の月の間空いている坐っているか、またはそれらは強奪されているか。 地元の不動産マネージャーは、地元の不動産市場の健康を決定するように、これらの質問に答えるためにあなたを助けることができます。

3-活況を呈している市場ですか?

その名の通り、価格が急速に上昇しているときに活況を呈している市場が発生します。 一般的に言えば、あなたは彼らの予測不可能性と不安定性のために活況を呈している市場への投資を避けるためにしようとする必要があります。 これを念頭に置いて、高リスク(しかしおそらく高いROI)投資に興味がある場合は、早期に取得し、時間内に出ることを計画している場合は、活況を呈して市場を検討するかもしれません。 後者の戦略は、雇用が要因を果たさない休暇や退職地域に最もよく適用できますが、望ましさは適用されません。 もう一度、地元の不動産業者は、活況を呈している市場が破裂しようとしているバブルであるかどうかを判断するのに役立つことができるようにな

4–この地域の住宅価格の中央値または平均値は低いですか?

住宅価格の中央値は道路の真ん中を表し、平均住宅価格は販売された住宅の価格を加算し、販売された住宅の数で割ることによって計算されます。 一緒に、中央値と平均住宅価格は、市場の物語を伝えます。 手頃な価格の市場は3または4倍の平均所得である平均または中央値の住宅価格を持つことになりますことを覚えておいてください。 非手頃な価格の市場は、平均所得よりも10倍高い平均または中央値の価格を持つことになります。 理想的には、あなたのキャッシュフローと予想されるROIを高めることができるように、手頃な価格の市場にある状態の賃貸物件を購入したいです。

5-地元の家主の法律はどのくらい厳格ですか?

ほとんどの場合、高価格市場にはリベラルなテナント法がある傾向があります。 例えば、サンフランシスコとニューヨークの両方がテナントに利益をもたらすが、否定的に家主に影響を与える家賃管理法を持っています。 これらのタイプの区域では、法律の多数は生活費が増加し続けると同時に借用者を保護するように設計されている。 これはテナントにとっては素晴らしいことですが、家主の利益と投資機会に悪影響を与える可能性があります。 これを念頭に置いて、リスクの低い戦略は、家主に優しい地域にある賃貸物件に投資することです。 誰もテナントを立ち退かについて考えたいが、あなたの投資を保護することについて考える必要があります。 あなたの投資の保護の方の第一歩は右の区域の賃貸物件を購入することである。

結論:州外の賃貸物件への投資

物語の道徳は簡単です、信頼できる地元のチームの助けを借りて、あなたが正常に州外の賃貸物件に投資することによ 右の投資の選択をするためには、彼らはあなたの財政の幸福に適用されるように慎重に長所と短所を比較検討する必要があります。 州の賃貸不動産のうちの購入に関連付けられている課題がありますが、利点はこれらのリスクを上回る傾向があります。 信頼できるローカルプロパティマネージャーの助けを借りて、より高いROIの機会、より低いリスク、および増加したキャッシュフローを提供しています州の投

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