Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest dla Ciebie odpowiednie?

Podsumowanie: w tym artykule dowiesz się o zaletach i wadach inwestowania w nieruchomości na wynajem poza stanem, dzięki czemu możesz zdecydować, czy ta strategia jest odpowiednia dla ciebie. Ten artykuł jest oparty na Rozdziale 3 bestsellerowej książki Kathy Fettke „emerytura bogata w Wypożyczalnie”.

wprowadzenie

jeśli kiedykolwiek słuchałeś starego właściciela lub przeczytałeś przestarzałą książkę o inwestowaniu w nieruchomości, prawdopodobnie słyszałeś o zasadzie 30 minut. Stwierdza, że nigdy nie należy kupować nieruchomości, która znajduje się więcej niż 30 minut od domu. Powodem tego jest to, że inwestowanie w nieruchomości w pobliżu miejsca zamieszkania pozwala regularnie sprawdzać je. Możesz przejechać, aby upewnić się, że wszystko jest nadal w dobrym stanie. Jeśli naprawy są kiedykolwiek potrzebne, a będą, można dostać się do lokalizacji bardzo szybko. Chociaż za tą ideologią kryje się jakaś logika dźwiękowa, to absolutnie zależy od tego, gdzie mieszkasz. W końcu nie wszystkie rynki nieruchomości są dziś silnymi miejscami do inwestowania,A inwestowanie na niewłaściwym rynku w niewłaściwym czasie może naprawdę zaszkodzić.

4 korzyści z inwestycji w nieruchomości poza stanem

w RealWealth regularnie pomagamy naszym członkom (z których wielu mieszka w drogich rynkach nieruchomości, takich jak San Francisco i Los Angeles) inwestować poza stanem. Chociaż istnieją pewne wady inwestowania daleko od domu, korzyści często przewyższają wady. Jest to szczególnie ważne, jeśli masz odpowiedni lokalny zespół, który Ci pomoże. Omówimy więcej na ten temat w dalszej części artykułu, ale na razie oto kilka kluczowych korzyści z inwestowania w nieruchomości na wynajem poza stanem:

  1. przystępność cenowa i przepływy pieniężne
  2. większe możliwości zwrotu z inwestycji
  3. mniejsze ryzyko dzięki dywersyfikacji
  4. Zarządzanie nieruchomościami jest często lepszym rozwiązaniem

przystępność cenowa i przepływy pieniężne

aby korzystać z podwójnej korzyści płynącej z niedrogiego wynajmu nieruchomości, która jednocześnie generuje dodatnie przepływy pieniężne, musisz najpierw zrozumieć dwa kluczowe czynniki rynkowe.

rynek przystępny to taki, w którym średnia cena domu nie przekracza trzech lub czterech razy średniego dochodu. W tego typu rynku, można znaleźć wielki przepływ środków pieniężnych, gdzie średnia cena domu jest tylko dwukrotnie średni dochód. Jednak na rynkach niedrogich przepływy pieniężne są niewielkie, a średnie ceny domów są często 10 razy wyższe niż średni dochód. Nowy Jork, San Francisco i Los Angeles to trzy przykłady rynków niedrogich, na których przepływy pieniężne są niskie, a inwestycja wiąże się z wysokim ryzykiem. Możliwość odejścia od obszarów wysokiego ryzyka poprzez inwestowanie w niedrogie rynki, które łamią zasadę 30 minut, może prowadzić do większych przepływów pieniężnych.

wyższe możliwości zwrotu z inwestycji

Czy wiesz, że wiele stanów ma kieszenie złota nieruchomości, które czekają na odkrycie i wydobycie? Te kieszenie zazwyczaj spełniają kilka krytycznych kryteriów. Są w pożądanej okolicy, w pobliżu miejsc pracy, mają lokalne udogodnienia i znajdują się w dobrej dzielnicy szkolnej. Jeśli kupisz w tego typu obszarze we właściwym czasie, możesz nie tylko korzystać z wyższych przepływów pieniężnych, ale także spodziewać się wyższego zwrotu z inwestycji.

mając to na uwadze, jeśli chcesz osiągnąć najwyższy zwrot z inwestycji, musisz zainwestować w niedowartościowane rynki, które przeżywają boom w populacji i wzrost zatrudnienia. Weźmy na przykład Jacksonville na Florydzie. Obszar ten doświadczył boomu populacyjnego w ciągu ostatnich 10 lat (obszar metra wzrósł aż o 24,1% od 2000), aby stworzyć kieszenie złota nieruchomości w wielu kodach pocztowych. Teraz, wraz z rozbudową Kanału Panamskiego jest ożywianie jeszcze więcej nowych miejsc pracy w portach obszaru Jacksonville. Nic dziwnego, że przewidywany przyszły wzrost zatrudnienia wyniesie 39,21% w tym regionie w ciągu najbliższych 10 lat. Morał tej historii jest prosty, więcej miejsc pracy plus boom populacji, równa się wyższym cenom wynajmu, a następnie wyższym ROI dla doświadczonego inwestora nieruchomości.

mniejsze ryzyko dzięki dywersyfikacji

dywersyfikacja portfela nieruchomości obniża ryzyko. To może wydawać się oczywistą przyczyną / skutkiem; jednak zbyt wiele osób nadal przestrzega zasady 30 minut, co oznacza, że stwarzają większe ryzyko z powodu braku dywersyfikacji lokalizacji. Poprzez poza stanu wynajmu nieruchomości, można nie tylko zdywersyfikować swój portfel, ale można również uczynić go bardziej zarządzalne i lukratywne. Zarządca nieruchomości może pomóc w realizacji tych ostatnich celów, jasno przedstawiając zalety i wady każdego obszaru „Kup i trzymaj”, w którym możesz chcieć kupić nieruchomość na wynajem. Rozumiejąc niuanse każdego rynku „kupuj i trzymaj”, możesz skutecznie określić, czy posiadanie nieruchomości na wynajem w okolicy pozytywnie zmniejszy twoje ryzyko, zdywersyfikuje twój portfel, wygeneruje wyższy zwrot z inwestycji i stworzy dobry przepływ środków pieniężnych. (Źródło: Forbes)

zatrudnienie zarządcy nieruchomości jest często lepszą opcją

prosta prawda jest taka, że niezależnie od tego, czy mieszkasz w pobliżu swoich nieruchomości, czy daleko, samodzielne zarządzanie jest pracą na pełny etat. W tym duchu zarządzanie nieruchomościami nie jest realnym rozwiązaniem dla wielu inwestorów – zwłaszcza tych, którzy mają już pracę na pełny etat lub tych, którzy szukają pasywnego dochodu emerytalnego. Ta linia myślenia nasuwa pytanie: „jeśli już ufasz swojemu lokalnemu zespołowi w zarządzaniu nieruchomością na wynajem w stanie, dlaczego nie masz takiego samego zaufania dla zespołu spoza stanu?”

aby pomóc ci odpowiedzieć na powyższe pytanie i dalej określić, czy zarządzanie sobą jest dla ciebie dobrym rozwiązaniem, Oto pięć innych pytań, które musisz dokładnie rozważyć.

5 pytań, które należy sobie zadać, zanim zdecydujesz się na samodzielne zarządzanie

  1. czy jesteś dostępny i chcesz zarządzać swoją nieruchomością w pełnym wymiarze godzin? Innymi słowy, czy możesz zająć się zarządzaniem nieruchomościami jako pracą na pełny etat?
  2. czy jesteś na bieżąco z lokalnymi przepisami?
  3. czy jesteś w stanie zarządzać kontrahentami i zapewnić, że wykonują prace na wysokim poziomie?
  4. czy jesteś w stanie uruchomić kredyt lokatorów i przeprowadzić kontrolę przeszłości?
  5. czy naprawdę wierzysz, że jesteś najbardziej wykwalifikowaną osobą do zarządzania swoją nieruchomością?

Jeśli odpowiedziałeś „nie” na którekolwiek z tych pytań, zdecydowanie powinieneś rozważyć zatrudnienie profesjonalnego zarządcy nieruchomości, niezależnie od bliskości nieruchomości inwestycyjnej.

3 wyzwania kupowania domów poza stanem

podobnie jak w przypadku wielu rzeczy w życiu, istnieje kilka wyzwań, z którymi będziesz musiał zmierzyć się przy zakupie domów poza stanem.

  1. nie znasz rynku
  2. nie znasz lokalnego prawa
  3. odległość

nie znasz rynku

pierwszym wyzwaniem w zakupie nieruchomości na wynajem poza stanem jest to, że nie znasz lokalnego rynku. Krótko mówiąc, nie znasz najlepszych dzielnic (lub idealnych ulic w tych dzielnicach). Nie wiesz też, jakie są trendy gospodarcze, jak zmieniała się ludność (z punktu widzenia demograficznego i liczbowego), czy jaka jest lokalna polityka, która może wpłynąć na dalszy rozwój. Mówiąc najprościej, jeśli nie uderzasz w chodnik, nie masz intymnego zrozumienia lokalnego rynku.

nie znasz prawa lokalnego

drugie wyzwanie dotyczy prawa lokalnego. Jeśli jesteś właścicielem domu, prawdopodobnie znasz procedury prawne związane z zakupem lub zarządzaniem nieruchomością na wynajem w swoim stanie rodzinnym. Jednak przepisy dotyczące nieruchomości różnią się w zależności od powiatu i stanu. Dobrą wiadomością jest to, że lokalny zarządca nieruchomości będzie znał tajniki lokalnych przepisów, dzięki czemu nie musisz stale martwić się o bycie na bieżąco lub spędzać czasu na badaniu dużej ilości witryn rządowych, dokumentów prawnych i lokalnych przepisów dotyczących najemców.

dystans

trzecie wyzwanie to dystans. Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości poza stanem i chcesz samodzielnie zarządzać, musisz odłożyć czas i pieniądze potrzebne do regularnego sprawdzania swojej nieruchomości. Dodatkowo, musisz odwiedzić nieruchomość co najmniej raz, zanim podpiszesz linię przerywaną. Po raz kolejny lokalny zarządca nieruchomości może zaoszczędzić trochę czasu i pieniędzy, przeprowadzając wiele wizyt w nieruchomości o różnych porach i w różnych dniach przed przyjazdem. W ten sposób zarządca nieruchomości może dać ci lepszy obraz tego, jak wygląda życie w domu i nieuchronnie, czy będzie atrakcyjne dla najemców.

na szczęście z pomocą zaufanego lokalnego zespołu powyższe wyzwania można przezwyciężyć. Twój zaufany doradca nieruchomości pomoże Ci również wziąć pod uwagę następujące pięć czynników.

Jak kupić dom poza stanem: 5 rzeczy do rozważenia przy wyborze nieruchomości inwestycyjnej

chociaż nie ma złotej reguły, jeśli chodzi o wybór nieruchomości inwestycyjnej poza stanem, istnieje pięć czynników, które zawsze należy wziąć pod uwagę.

1-Czy znajduje się w pobliżu dużego miasta?

duże miasta mają wiele do zaoferowania. Mają zróżnicowaną pracę, wygodne zakupy, wspaniałe życie nocne i kulturę. W rzeczywistości miasta z ponad milionem mieszkańców oferują również dużą pulę potencjalnych najemców dla nowej nieruchomości na wynajem. Dodatkowo około 40 procent ludności wynajmuje mieszkania, co oznacza, że w mieście liczącym milion mieszkańców będziesz miał dostęp do 400 000 potencjalnych najemców. Jako dodatkowy bonus, duże miasta często oznaczają wielkie przedmieścia; i jak wszyscy wiemy, przedmieścia przyciągają zupełnie inny sektor potencjalnych najemców. Należy pamiętać, że ludzie lubią mieszkać w odległości jazdy do dużego miasta i nie chcą być dłużej niż 30 minut dojazdu do pracy. Innymi słowy, nie kupuj zbyt daleko od dużego miasta … na szczęście zarządca nieruchomości może pomóc Ci wybrać najbardziej pożądane dzielnice w mieście lub kwitnące przedmieścia.

2-czy na dobrym rynku?

dobry rynek definiuje się jako „niedrogi” lub „Niedrogi.”Dla inwestora jest on również definiowany przez to, czy znajduje się na rynku kupującego, czy sprzedającego. Każdy obszar w kraju będzie miał inną średnią dni na rynku (DOM). Jednak dobra zasada jest następująca: 30 dni lub mniej to gorący rynek, 3 – 6 miesięcy to normalny i zdrowy rynek. Ponadto na zbilansowanym rynku będzie dostępna podaż na 5-7 miesięcy, podczas gdy rynek kupującego ma podaż na więcej niż 7 miesięcy, a rynek sprzedającego ma podaż na mniej niż 5 miesięcy. Wreszcie, będziesz chciał sprawdzić rynek pod kątem popytu na wynajem. Ceny rosną czy maleją? Czy nieruchomości są wolne od miesięcy, czy są one porywane? Lokalny zarządca nieruchomości może pomóc ci odpowiedzieć na te i inne pytania, określając kondycję lokalnego rynku nieruchomości.

3-czy na dynamicznie rozwijającym się rynku?

jak sama nazwa wskazuje, dynamicznie rozwijający się rynek pojawia się, gdy ceny gwałtownie rosną. Ogólnie rzecz biorąc, należy unikać inwestowania na dynamicznie rozwijających się rynkach ze względu na ich nieprzewidywalność i niestabilność. Mając to na uwadze, jeśli jesteś zainteresowany inwestycją O WYSOKIM RYZYKU (ale prawdopodobnie wysokim ROI), możesz rozważyć kwitnący rynek, jeśli planujesz wcześnie wejść i wyjść na czas. Ta ostatnia strategia może być najlepiej zastosowana w obszarach wakacyjnych i emerytalnych, gdzie zatrudnienie nie odgrywa roli, ale pożądanie ma. Po raz kolejny, lokalny agent nieruchomości będzie w stanie pomóc określić, czy dynamicznie rozwijający się rynek jest bańka, która ma wybuchnąć, lub jeśli można wskoczyć w dokładnie w odpowiednim czasie, aby osiągnąć zysk.

4-czy powierzchnia ma niską medianę lub średnią cenę domu?

mediana ceny domu reprezentuje środek drogi, podczas gdy średnia cena domu jest obliczana przez dodanie cen sprzedanych domów i podzielenie przez liczbę domów, które zostały sprzedane. Razem mediana i średnie ceny mieszkań opowiadają historię rynku. Pamiętaj, że niedrogi rynek będzie miał średnią lub medianę ceny domu, który jest 3 lub 4 razy średni dochód. Rynek niedrogi będzie miał średnie lub średnie ceny, które są 10 razy wyższe niż średni dochód. Idealnie, chcesz kupić poza stanu wynajmu nieruchomości, które są w przystępnych rynkach, dzięki czemu można zwiększyć swoje przepływy pieniężne i przewidywany zwrot z inwestycji.

5-jak surowe są lokalne przepisy dotyczące wynajmującego?

w większości przypadków rynki o wysokich cenach mają liberalne przepisy dotyczące najemców. Na przykład zarówno San Francisco, jak i Nowy Jork mają przepisy dotyczące kontroli czynszu, które przynoszą korzyści najemcy, ale negatywnie wpływają na właściciela. W tego typu obszarach wiele przepisów ma na celu ochronę najemców, ponieważ koszty utrzymania nadal rosną. Jest to korzystne dla najemcy, ale może negatywnie wpłynąć na zyski i możliwości inwestycyjne właścicieli. Mając to na uwadze, strategia niższego ryzyka polega na inwestowaniu w nieruchomości na wynajem, które znajdują się w obszarach przyjaznych właścicielom. Podczas gdy nikt nie chce myśleć o eksmisji najemcy, musisz myśleć o ochronie swojej inwestycji. Pierwszym krokiem w kierunku ochrony inwestycji jest zakup nieruchomości na wynajem w odpowiednim obszarze.

wniosek: inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia poza stanem

morał tej historii jest prosty, z pomocą zaufanego lokalnego zespołu możesz z powodzeniem zdywersyfikować swój portfel, inwestując w nieruchomości do wynajęcia poza stanem. Aby dokonać właściwych wyborów inwestycyjnych, musisz dokładnie rozważyć plusy i minusy, ponieważ dotyczą one twojego dobrobytu finansowego. Podczas gdy istnieją wyzwania związane z zakupem nieruchomości na wynajem poza stanem, korzyści wydają się przeważać nad tymi zagrożeniami. Z pomocą zaufanego lokalnego zarządcy nieruchomości możesz dokonać niedrogiej inwestycji państwowej, która oferuje większe możliwości zwrotu z inwestycji, niższe ryzyko i zwiększone przepływy pieniężne.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.